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リノベーション済みマンションの賢い探し方~重要事項説明書のチェックポイント~

リノベーション済みマンションの賢い探し方~重要事項説明書のチェックポイント~
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はじめに

 

不動産の契約の前には「重要事項説明」がありますが、聞き慣れない専門用語が多すぎて何に注意すればいいのかわからないという声もあります。

 

リノベーション済みマンションの契約では、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?

 

マンションの室内はリノベーションによって新品同様にすることができますが、周辺環境や建物の維持管理については自分だけで変えることはできません。

 

今回は、「環境に関すること」「管理に関すること」にフォーカスして、重要事項説明書のチェックポイントを解説します。

 

①環境に関すること

 

・用途地域

「用途地域」とは計画的な市街地の形成のため、用途に応じて13に分けられたエリア区分のこと。
住居系地域8地域のほか、商業系地域が2地域、工業系地域が3地域あり、それぞれのエリアで建てられる建物の用途や高さ、容積率や建蔽率などが定められています。

 

現在のマンションの周辺環境が気に入っていたとしても、それが未来永劫続くとは限りません。

 

工業系地域であれば、近隣に工場や物流センターができ、トラックの往来が増える可能性もありますし、商業地域であればパチンコ店などができる可能性もあります。

 

そのためマンション周辺の用途地域は必ずチェックしておきましょう。

 

・眺望が変化する可能性

 

マンションの眺望が気に入って購入したのに、目の前に高層ビルが建設されて眺望がなくなってしまった、ということは珍しくありません。

 

開口部の先に大きい空地や工場があるか、そのエリアには高層建築物が建てられるのかを地図でしっかりと確認しておきましょう。

 

また、既に建築計画がある場合には重要事項説明書に記載されていますので、建築物の高さや眺望の変化についてしっかりと確認しておきましょう。

 

②管理に関すること

 

・管理形態

管理形態には委託管理と自主管理があります。

自主管理のマンションは管理コストが抑えられる一方で、草取りや清掃などもすべて住民たちで行うため、負担が大きくなります。

 

また、建物の維持管理に関して、管理会社を通じて専門家のアドバイスが得られないというデメリットもあります。

 

・修繕積立金総額(残高)

必要な金額はマンションの規模や築年数、共用設備によっても異なりますが、国土交通省が2011年に公開している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、マンションの規模ごとにおおまかな必要額を示しています。

 

ただし、増税前のガイドラインであり、近年は工事に関する人件費も高騰していることをふまえる必要はあるでしょう。

 

・大規模修繕履歴

 

過去に大規模修繕工事を行っていれば、その履歴を確認しましょう。
分譲時の計画のまま実施しているところもあれば、長い目で見て計画を見直して長周期化しているところもあります。

 

・今後の予定

 

今後の修繕積立金の増額、一時金の徴収などが計画されていないかを確認し、納得した上で契約しましょう。
また、今後の長期修繕計画がどのくらい先まで決まっているかも重要です。
2年後に大規模修繕工事をする予定なのに、その先のことが決まっていない、というケースもあり、そのような場合は積立金の大幅増額や一時金が発生する可能性もあります。

 

・滞納額

 

管理費や修繕積立金の滞納額がどのくらいあるか、それに対して管理組合がどのようなアクションをとっているのかを確認しましょう。

 

滞納が長期間放置されている場合、予定している修繕ができなくなることがあります。

 

③まとめ

 

以上、マンションの重要事項説明書でチェックすべきポイントを解説しました。
重要事項説明は契約の直前になることもありますが、できればあらかじめ書面を用意してもらい、契約前に目を通しておきましょう。

 

また、質問によってはその場で回答できないこともあります。
あらかじめ担当者に気になる点を伝えておくことで、疑問点を解消して契約に進むことができるでしょう。

 

Misato

 

2002年から関西の不動産会社にて築浅マンションから高経年マンションまで取引を経験。中古+リノベーションでライフスタイルにぴったり合わせた住まいの提案を行ってきました。
現在は名古屋市在住で、不動産ライター歴4年です。

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