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リノベーション済みマンションの賢い選び方~修繕積立金は安い方がいいの?~

リノベーション済みマンションの賢い選び方~修繕積立金は安い方がいいの?~
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はじめに

リノベーション済みのマンションは、築年数の古い物件も盛んに取引されています。築年数の古いマンションには、外観がきれいに維持されているマンションと、そうでないものがあります。

 

この違いは、適切な修繕がなされているかどうかの違いです。

今回は、マンションの未来を左右する「修繕積立金」について解説します。

 

①修繕積立金の目的とは?

 

分譲マンションを所有すると、毎月「管理費・修繕積立金」を支払う必要があります。

 

「修繕積立金」とは、建物の外壁や屋根など構造部分、エントランスやエレベーター、機械式駐車場など共用部分を維持・修繕していくための費用。10~15年おきなど定期的に行われる「大規模修繕」では、数千万円といった多額の費用が必要になるため、区分所有者全員で毎月定額を積み立てています。

 

しかし、マンションによってこの金額にはばらつきがあります。

修繕積立金は安い方がいいのでしょうか?

 

修繕積立金の金額は、区分所有者の共有持ち分の割合(建物全体の合計専有面積に対する所有する専有面積の割合)で決まります。たとえば、大規模マンションより小規模マンションの方が、同じマンション内であれば専有面積の広い住戸ほど修繕積立金が高くなる傾向にあります。

 

一方、エレベーターや機械式駐車場など維持費のかかる設備のないマンションや、駐車場の設置率が高く使用料を修繕積立金に回しているところでは安く抑えられているケースもあります。

安ければ安いほど良いというものではなく、あくまで将来の修繕に必要な金額が徴収されていることが重要です。

 

財政状況が良くないマンションでは、耐震補強工事など必要な修繕が実施されていないケースもあります。

 

②修繕積立金の適性額はいくら?

 

修繕積立金はどのくらい徴収すればよいのでしょうか。

 

エレベーターの数や共用部分の広さによっても変わってきますが、標準的な総戸数100戸前後のマンションであれば㎡あたり200円、タワーマンションであれば㎡あたり300円が適正値といわれています。70㎡のマンションであれば14,000円(タワーマンションであれば21,000円)で、管理費と合わせた月々の負担額は3万円を超えることもあります。

 

しかし、分譲当初の修繕積立金は㎡あたり100円を下回っているケースが多く、売主が提案する「長期修繕計画」では5年毎など段階的に増額したり、大規模修繕のタイミングで一時金を徴収する計画になっているのが一般的です。

 

そのため、築年数の古いマンションでは㎡あたり300円を超えるケースもあります。

 

③「段階増額方式」と「均等積立方式」

 

「段階増額方式」の場合、築年数が古くなるほど合意形成が難しくなるため、将来的に必要な修繕費が不足してしまう可能性があります。

 

最近では、築年数の浅いうちに適切な金額まで増額し、その後は長期間にわたって一定金額を徴収する「均等積立方式」に移行しているマンションもあります。「均等積立方式」の数は少ないものの、国土交通省が推奨していることもあり、今後は増えていく可能性が高いと思われます。

 

④財政状況が健全なマンションを選ぶ

 

リノベーション済みのマンションを選ぶ際に気をつけたいのは、築年数が古いにもかかわらず修繕積立金が安いマンションです。

また、それなりの額が徴収されていても、維持費のかかる設備が多ければ将来的に修繕費が不足するリスクがあります。

 

第1回の大規模修繕は順調にできたものの、第2回、第3回の大規模修繕ではエレベーターや機械式駐車場など大きな設備の交換が必要になるため修繕積立金が不足してしまうといった事例は数多くあります。

 

必要な修繕ができなければマンションの維持が難しくなるため、エレベーターが壊れてしまったタイミングなどで一時金の徴収や急激な増額に至る可能性もあります。

あくまで適正額であるかどうかが重要なため、積立金総額やどのような共用設備があるかなども参考に検討しましょう。

 

⑤まとめ

 

同じ価格のマンションでも、修繕積立金が安いと月々の負担が軽くなります。

しかし、安さの裏には思わぬリスクが潜んでいることも。

 

気になる物件の積立金総額や長期修繕計画、共用設備にも注目してみてくださいね。

自分ではわからないという場合は、住宅診断士などの専門家に相談するのもおすすめです。

 

Misato

 

2002年から関西の不動産会社にて築浅マンションから高経年マンションまで取引を経験。中古+リノベーションでライフスタイルにぴったり合わせた住まいの提案を行ってきました。
現在は名古屋市在住で、不動産ライター歴4年です。

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