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リノベーション済みマンションの賢い選び方〜新耐震基準と旧耐震基準〜

リノベーション済みマンションの賢い選び方〜新耐震基準と旧耐震基準〜
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はじめ

 

リノベーション済み物件の内装は新築とほとんど変わらないため、昨今は築30〜40年のヴィンテージマンションも盛んに取引されています。
新築マンションにはない個性的な外観の物件も多く、築浅物件と比べると価格もかなりお買い得!

でも、だからといって飛びついて買うのはちょっと待って!

築年数の古いマンション選びには、注意すべきポイントがあります。

 

①「新耐震基準」と「旧耐震基準」ってなに?

築年数にとらわれないマンション選びが浸透するなかで、見落としがちなポイントは「耐震基準を満たしているか」ということです。

 

建築基準法では、一定の強さの地震が発生しても倒壊・損壊しない住宅が建築されるよう具体的な技術基準が定められており、これを「耐震基準」と言います。国内で建築される建物は、設計の段階でこの基準を満たしていなければ建築確認がおりません。

 

建築基準法は大きな災害が起こるたびに改正されていますが、1978年に発生した宮城県沖地震を受けて、1981年に耐震基準の大幅な改正が行われました。

 

法律の施行日は1981年5月31日。

 

これ以前の基準は「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の基準は「新耐震基準」と呼ばれ、不動産市場でも明確に区別されています。

○「旧耐震基準」

・震度5では崩壊・倒壊しない

○「新耐震基準」

・震度5強程度の地震ではほとんど損壊しない。
・震度6強~7程度の地震でも倒壊・崩壊しない。

「旧耐震基準」では「損壊」(ひび割れや傾き)、震度6以上の地震に対する基準が示されておらず、地震の想定規模や被害の程度の基準が違うことがわかります。1995年に発生した阪神・淡路大震災や2016年に発生した熊本地震では(いずれも直下型地震)、「旧耐震基準」の建物の被害が顕著であったことがわかっています。

 

こうした建物は耐震性能が不足しているおそれがあるため、耐震診断と適切な耐震補強工事を施すよう求められています。

 

しかし、管理組合の財政状況によっては必要な診断や耐震補強工事が適切に行われていないマンションもあるのです。しかも、「旧耐震基準」のマンションは金融機関によっては建物の担保評価が厳しくなることがあり、住宅ローンの審査が難しくなることもあるのです。

 

築年数の古いマンションを選ぶときは、この基準をまず覚えておきましょう。

 

②「新耐震基準」に適合した建物を選ぶ

新耐震基準に適合しているかどうかの区別は、建物の竣工日ではなく「建築確認済証の交付日」で区別します。

 

不動産会社の物件資料には竣工日が掲載されていることもあるため、注意しましょう。検討しているマンションが1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物であれば「新耐震基準」に適合しているため、ひとまず安心です。

 

また、仮に1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物であっても、管理組合が耐震診断を受け、耐震診断結果に基づいて耐震改修工事を行っている場合があります。そうしたマンションは「耐震基準適合証明書」が発行されているため、「新耐震基準をクリアしている」と言えます。

 

住宅ローンの審査の際も、「新耐震基準」と同じように評価してもらうことができます。

検討する際には管理会社は管理組合に問い合わせ、基準を満たしているかを確認すると良いでしょう。

③まとめ

地震大国である日本では、過去にも度重なる大地震が発生してきました。今後も周期的に起こる大地震も予想されているため、全国どこに住んでいても地震対策は欠かすことができません。

 

検討しているマンションが「新耐震基準」を満たしているか、是非チェックしてみてくださいね。

 

Misato

2002年から関西の不動産会社にて築浅マンションから高経年マンションまで取引を経験。中古+リノベーションでライフスタイルにぴったり合わせた住まいの提案を行ってきました。
現在は名古屋市在住で、不動産ライター歴4年です。

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