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『不動産購入にかかる登記手続費用および不動産取引における流れについて』②(住宅ローンを組まれる場合)

『不動産購入にかかる登記手続費用および不動産取引における流れについて』①
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前回は不動産購入にかかる登記費用についてご説明いたしましたが、今回は住宅ローンを組まれる場合を想定した不動産取引の流れを契約から登記完了までご説明いたします。

 

ローン審査~決済日まで

まず、購入される不動産が決定しますと、金融機関に融資の審査を申し込み、審査が通りますと、申し込みをします。その後、売主様との売買契約をしますが、その際に手付金として、売買代金の1割を売主様に支払うことが一般的となっています。

 

そして、住宅ローンの融資実行日、すなわち残代金決済日時を決定します。この残代金決済日には、売主様、買主様、仲介業者、司法書士が住宅ローンの融資が実行される金融機関に集まって、約1時間程度手続きをします。

 

残代金の決済日が決定しますと、その日に合わせて逆算して司法書士のほうで登記が問題なくできるように段取りを始めていきます。

 

買主様は、後日金融機関との「金銭消費貸借契約(お金を借りるための契約)」をしていただき、金融機関に「印鑑証明書」「住民票」を預けます。

その「印鑑証明書」と「住民票」は登記申請に必要なものですので、後日司法書士が金融機関に連絡して、抵当権設定登記の契約書や委任状と一緒に預かり、登記申請に備えることになります。

 

決済の当日

残代金決済の当日は、上記のとおり金融機関に集合します。基本的には午前中に時間が設定されることが多く、早い場合でⅠ時間程度、月末などの繁忙期には2時間程度かかることがあります。では、その残代金決済日にはどのようなことが行われているかを見ていきましょう。

 

まず、司法書士が売主様と買主様に登記に必要な書類に署名捺印してもらい、法務局に提出する書類をそれぞれ預かります。司法書士は、問題なく登記ができることを確認すると、金融機関に融資実行のGoサインを出します。すると、金融機関は住宅ローンの融資を実行し、買主様の口座に融資の金額を送金する手配を行うことになりますので、一気に大きな金額が買主様の口座に入金されることになります。

 

買主様の口座に送金された融資金は、買主様の口座を経由してすぐに、売買代金の残代金分が売主様の口座に送金されることになります。このお金の流れにつきましては、出金伝票等を当日仲介業者から指示してもらえますので特に事前に把握しておく必要はありません。

 

また、当日現金で出金が必要となるお金もあります。前回ご説明しました登記費用に加えて、仲介業者に支払う仲介手数料、固定資産税の精算金等がそれになります。これらの送金や出金の手続きを金融機関が完了するまで時間がかかるのですが、その間に仲介業者から登記手続き以外の必要な書類に署名捺印の指示がありますので、それをしながら待つことになります。

 

上記のような流れで、すべての送金・出金が完了しますと、不動産売買手続きが終了し、解散します。

 

登記申請~手続きの完了

 

売主様が住宅ローンを組まれている場合には、買主様から送金された売買代金が、売主様が融資を受けている金融機関に送金されて、返済が完了いたしますので、司法書士は売主様の設定された抵当権を抹消するのに必要な書類を解散した後で取りに行くことになります。

 

また、買主様の購入不動産が前回説明しました「住宅用家屋証明書(減税証明書)」の取得要件に該当する場合には、管轄の役所に申請しすぐに発行されますので、それを添付して登記申請を行うことにより、登録免許税の減税が適用されることとなるわけです。

 

登記申請は、申請から約1週間前後で完了し、買主様の「登記権利証(登記識別情報通知)」が発行されます。司法書士が、その「登記権利証(登記識別情報通知)」を受領後、事務所内で保管に適した形にセットし、完了した登記簿謄本と同封して買主様に郵送します。

 

買主様がそれを受領されますと、すべての不動産購入に関連した手続きがすべて完了したことになります。

 

ケイ(司法書士)

昭和47年生まれ  大学卒業後、10年間小中学生の学習指導に携わり、平成19年司法書士資格取得。補助者として2年、資格者として14年間司法書士業務を経験し、不動産登記、商業登記、裁判手続、成年後見業務、債務整理、相続関係など、すべての分野を取り扱う。

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