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『不動産購入にかかる登記手続費用および不動産取引における流れについて』①

『不動産購入にかかる登記手続費用および不動産取引における流れについて』①
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不動産を購入する際には、不動産登記名義を売主様から買主様に変更する必要があります。その際に住宅ローンを利用して購入される場合には、金融機関の抵当権設定登記も併せて行うことになります。すなわち、

 

  • 売主様の住所(氏名)変更登記
  • 売主様の抵当権抹消登記
  • 売主様から買主様への所有権移転登記
  • 買主様が住宅ローンを利用された場合の抵当権設定登記

 

を一気に行うことが必要です。①②④は必要な場合のみとなりますが、買主様に関係する登記は上記③④となります。

 

登記手続きに必要な費用

 

そこで、ここではその登記手続きに必要な費用についてのご説明をいたします。

 

司法書士の報酬

 

登記費用は大きく分けて2つの種類を合計して登記費用といいます。一つは、司法書士の報酬です。これは、統一した報酬額はなく、事務所の報酬規程よって異なりますので、やや幅がありますが、所有権移転登記と抵当権設定登記を合わせて10万円から15万円ぐらいの間に収まるのが通常です。

 

登録免許税

 

そして、もう一つが登録免許税(印紙代)を主とする実費額です。こちらは、税金や実際にかかる費用ですので依頼する司法書士事務所単位で変動はありません。そのうちの大きな割合を占める登録免許税(印紙代)の計算方法は下記のとおりとなります。

 

所有権移転登記の登録免許税

 

所有権移転登記の登録免許税は、土地が固定資産評価額の1000分の15、建物が固定資産評価額の1000分の3または1000分の20となります。建物の場合には、「住宅用家屋証明書(減税証明書)」が取得できれば1000分の3となり、できない場合は、1000分の20となります。

 

「住宅用家屋証明書(減税証明書)」は、登記申請前に司法書士が取得しますが、取得できる条件が決められています。「ア.鉄筋造の場合で築25年以内、木造の場合で築20年以内であること イ.床面積が50㎡以上あること ウ.自らが居住するために購入すること」のすべての条件を満たす必要があります。このうちアの条件については「耐震適合証明書」という書類を事前に取得できれば緩和されます。

 

この書類は、基本的には建築士に依頼することになりますが、費用としてはおよそ5万~6万円程度かかるのが一般的です。

 

抵当権設定登記の登録免許税

 

次に抵当権設定登記の登録免許税ですが、上記の「住宅用家屋証明書」が取得できる場合が、融資額の1000分の1、取得できない場合が融資額の1000分の4の税率となります。

 

ここで上記の税率にあてはめたシュミレーションをしてみましょう。

 

仮に、土地の固定資産評価額を1200万円、建物の固定資産評価額を1000万円、金融機関からの融資額を2500万円とし、「住宅用家屋証明書(減税証明書)」を取得できるとした場合、

 

土地… 12,000,000円×1000分の15=180,000円

建物… 10,000,000円×1000分の3=30,000円

抵当権設定… 25,000,000円×1000分の1=25,000円

 

となりますから、登録免許税だけで合計が235,000円となります。

 

これに交通費・住宅用家屋証明書の取得実費・完了後の登記簿謄本の実費で数千円かかりますから、実費分で合計約24万円、司法書士の報酬額を仮に12万円と仮定した場合の登記費用総計は、約36万円となります。

 

 

上記の登記費用は、不動産の固定資産評価額や住宅ローンの融資額を仮に設定したシュミレーションにすぎませんので、実際に購入される際の物件の評価額や住宅ローンの融資額により、登記費用は異なってくるのですが、計算方法のイメージだけでもしていただければと思います。

 

まとめ

司法書士報酬につきましては、統一規定はないものの、だいたいの相場は決まっており、実費部分につきましても計算方法は決まっているため、依頼される司法書士によってものすごく大きな差が生じることはまれなのですが、一般的に「登記費用が高い」と思われる場合には、登録免許税が占める割合が大きいケースがほとんどですので、参考にされてみてはいかがでしょうか。

 

ケイ(司法書士)

昭和47年生まれ  大学卒業後、10年間小中学生の学習指導に携わり、平成19年司法書士資格取得。補助者として2年、資格者として14年間司法書士業務を経験し、不動産登記、商業登記、裁判手続、成年後見業務、債務整理、相続関係など、すべての分野を取り扱う。

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